- 空き家を売却するときに注意することが知りたい
- 少しでも高い値段で空き家を売却したい
- できるだけ早く売却する方法も知りたい
そんな悩みにお答えします。
この記事を書いている僕は、亡き祖父の家を安く売却してしまった失敗経験があります。
「空き家や事故物件には価値がない」などと思い込み、安く手放してしまう人が多いようです。僕もその一人でした…。
空き家や事故物件は安く買い叩かれがち。無知な状態だと99％損すると言っても過言ではありません。
この記事では、
- 空き家売却時の３つの注意点
- 空き家をオトクに売却する方法
これらを詳しく解説していきます。
この記事を読むことで、納得できる価格で空き家を売却する方法が分かるでしょう。
急ぎで売却を考えているなら、株式会社AlbaLinkが運営している訳あり物件買取プロを利用していただくのがオススメです。
サービスの詳細は下記で詳しく解説します。
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空き家を売却するときの３つの注意点
空き家を売却するときの注意点は３つあります。
- 空き家売却には税金がかかる
- 空き家の名義変更をしておく
- 不動産会社の仲介を挟まない
この３点をしっかり把握しておかないと、空き家を売却した際に大損する可能性が高くなるわけです。
ひとつずつ詳しく解説していきます。
空き家の売却には税金がかかる
空き家を売却するときにかかる税金は３種類あります。
- 印紙税 ⇒ 売買契約書にかかる税金
- 登録免許税 ⇒ 所有権移転登記にかかる税金
- 譲渡所得税 ⇒ 空き家の売却益に対してかかる税金
印紙税
印紙税は空き家の売買金額によって変動します。
| 売買金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超え～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え～1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超え～5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超え～1億円以下 | 6万円 |
一般的な空き家を売却する場合、5,000万円もの値が付くとは考えにくいです。
印紙税は最大でも2万円あれば足りると考えておきましょう。
登録免許税
登録免許税は下記の計算式で算出できます。
登録免許税＝固定資産税評価額×2％
固定資産税評価額を知りたい方は、市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書をチェックしましょう。
ちなみに我が家は評価額が約1,000万円なので、登録免許税は約20万円ってことになります。高い！
譲渡所得税
譲渡所得税は下記の計算式で算出できます。
- 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率(年数で変動)
- 課税譲渡所得金額＝売却金額−(取得費＋譲渡費用)
漢字だらけで難しく見えますが、内容はシンプルです。
- 売却金額 ⇒ 空き家を売却したときの金額のこと
- 取得費 ⇒ 空き家を購入したときの金額のこと
- 譲渡費用 ⇒ 空き家を売却するためにかかった費用のこと
空き家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税は所得税と住民税のそれぞれを支払わなければなりません。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 5年超え | 15％ | 5％ |
所有期間が5年以下だと税金は単純に2倍です。早まって売却のタイミングを間違えないように注意が必要です。
譲渡所得税は「利益が出た場合」のみ支払います
例えば3,000万円の家を購入（取得費）して、譲渡費用が100万円かかったとします。
その家を2,000万円で売却した場合の課税譲渡所得金額は、
2,000万円−(3,000万円＋100万円)＝−1,100万円となります
利益が出たわけではないので、譲渡所得税の支払いはありません。
相続で引き継いだ家でしたら取得費が0円に近くなるので、譲渡所得税を支払うケースも出てきます。
空き家の名義変更をしておく
とくに相続で引き継いだ空き家を売却する場合など、売却する空き家の名義人が自分になっているかチェックしてください。
空き家を売却できるのは、名義人のみです。
これから名義変更をする場合は、上記で紹介した登録免許税がかかります。
不動産会社の仲介を挟まない
不動産会社に仲介をお願いするデメリットは3つあります。
- 安く買い叩かれやすい
- 仲介手数料を取られる
- 売買成立まで半年以上かかりやすい
どれも好ましくないデメリットなので、ひとつずつ詳しく解説していきます。
安く買い叩かれやすい
「空き家の処分に困っている」という売り手の足元を見た価格設定を提示されがち。
僕が祖父の家を売却する話を持ちかけたときは、建物を処分する費用がかかるのでむしろ赤字と言われました。
仲介手数料を取られる
不動産会社は、空き家を買いたい人をあなたの代わりに見つけてくれます。
その仲介業務に手数料が発生するので、あなたの取り分が下がってしまうわけです。
空き家を買いたい人を直接見つけられれば、余計な仲介手数料を支払う必要はありません。
売買成立まで半年以上かかりやすい
近年リノベーションブームで古民家などの需要は増えているものの、一般的な空き家にはそこまでの需要はありません。
時間をかければ一般的な空き家でも売れるタイミングはいつか来ます。
ですが売買成立まで固定資産税や管理コストを払い続ける必要があるのも忘れずに。
直接買い手を自分で見つけるか買取業者に依頼すれば、維持費を払い続ける負担は激減します。
空き家をおトクに売却する方法⇒訳あり物件買取プロを使おう
訳あり物件買取プロは、「どんな訳あり物件でも高額買取」をウリにしている不動産買い取り業者です。
例えば以下のような物件でもOK。
再建築不可物件／未接道／不整形地／旗竿地／狭小地／事故物件／違法物件／訳あり物件／古アパート／相続や権利関係
訳あり物件買取プロを使えば、理想の空き家売却ができます。むしろ他で空き家売却するメリットを感じません。
- 他社で断られた物件でもOK
- 仲介手数料がかからない
- スピードが速く即現金化できる
- 瑕疵担保責任を負わなくてよい
- 面倒な手続きやローン特約がない
- 近隣の人に知られずに売却できる
訳あり物件買取プロは最大5億円まで買取対応ができ、これまでの買取率は92％とかなりの高水準です。
現金での買取となるので、面倒な手続きやローン特約で売買が長引くこともありません。わずか３日で現金化できる場合もあるほどスピーディーです。
不動産仲介で売買すると、瑕疵担保責任を負うことになります。
簡単にいうと、空き家売却後に説明になかった欠陥が見つかった場合、買い手からのクレームに対応しなければならないということ。
訳あり物件買取プロに買い取ってもらえれば瑕疵担保責任が発生しないので、売却後に面倒が起こることはありません。
訳あり物件買取プロを利用したユーザーの声
訳あり物件買取プロで不動産売却をしたユーザーの事例を一部ご紹介します。
木造築50年の事故物件【600万円で買取】
昭和40年代の古いアパートで住んでいた男性が首つり自殺をしました。発見が遅れたこともあり、中は異臭だらけ。
引用元：AlbaLink買取実績
特殊清掃をかけるも畳についたシミが消えず、売りに出すにも金額がつかないということを業者から言われましたが、こちらで買取して頂くことができました。
木造築40年の再建築不可物件【500万円で買取】
道路が未接道のため再建築ができない古い戸建てを所有していました。 すでに引っ越し済みで長い期間空き家だったので、建物自体も老朽化していて賃貸に出すのも難しい状況でした。 値段がつけば良いと思っていましたが、思いもよらぬ金額で買ってもらえて助かりました。
引用元：AlbaLink買取実績
木造築15年の違法建築【1,000万円で買取】
離婚前に夫婦共有で所有していた不動産の、持分のみを買取して頂きました。 元旦那と折り合いがつかず、どちらが買い取ることもできなくて揉めていたタイミングだったので、スパっと買い取ってもらえて良かったです。
引用元：AlbaLink買取実績
木造築50年のゴミ屋敷【4,000万円で買取】
以前は両親が住んでいて、祖母が亡くなったことで相続した物件です。長いこと放置していたので、物件は残置物で足の踏み場もなく、ゴミ屋敷のようになっていました。モノを整理したりするのも大変な労力がかかりそうだったので、そのままの状態で査定して頂き買い取ってもらいました。
引用元：AlbaLink買取実績
あなたが売ろうとしている物件がこれらより絶望的な条件であっても、訳あり物件買取プロならちゃんと買い取ってくれます。
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